潮州日报讯 物业服务涉及到业主们的切身利益，而生活中出现物业纠纷也在所难免。近日，湘桥法院依法调解审结了一起物业服务合同纠纷案件。

　　潮州市某物业管理有限公司与刘某签订《前期物业服务合同》，为其提供物业管理服务，但刘某并未按合同约定缴纳物业管理费、水费、垃圾清运费等费用。物业公司多次催索无果后，向湘桥法院提起诉讼。

　　鉴于案件争议事实清楚、权利义务关系明确、诉讼标的小，在征得双方当事人同意后，湘桥法院将案件移交至湘桥区诉前调解中心，引导当事人通过诉前调解化解纠纷。

　　“刘某并不是一开始就拖欠物业管理费，前期一直有按时缴纳物业等相关费用，只是从2022年下半年才开始不缴纳费用，弄清这其中的缘由应该是开展调解工作的切入点。”调解员通过查阅案卷资料，梳理基本案情后决定电话联系刘某。

　　“小区存在停车环境恶劣、保洁卫生不到位等问题，我曾多次向物业公司反映情况，但问题一直得不到有效解决，所以从2022年下半年开始就不同意缴纳物业管理费了。”

　　尽管该起物业服务合同纠纷案情简单、标的额小，涉及事项琐碎，但往往就是这些琐碎但关乎日常生活，影响生活品质的“小事”，导致业主和物业之间的矛盾不断升级。

　　在了解双方纠纷原因后，调解员决定采取“背对背”调解。

　　在调解过程，刘某认为小区不交物业管理费的也不止他一个人，为什么只要求他缴纳物业管理费，一直对调解怀有抗拒心理。为妥善化解矛盾纠纷，调解员耐心倾听刘某的意见，从情理上做调解工作，缓解刘某的抵抗情绪，并为刘某讲解相关物业服务合同的法律知识，讲明拒缴物业管理费的后果和应承担的法律责任，不能因为有其他业主没有缴纳物业管理费就成为了他拒缴物业管理费的正当理由，其他业主违反合同约定的话也需承担相应的责任。

　　同时，针对刘某提出的关于业主与物业公司之间的矛盾，调解员积极与物业公司进行沟通。物业公司也认为其在本案纠纷中有自己的难处，主张物业管理费是小区物业服务正常运转的重要资金来源，因为有业主拖欠物业管理费，但仍享受着物业服务，最后业主们都认为不用缴纳物业管理费就能享受物业服务，导致物业公司无法继续运营。通过沟通，调解员向物业公司释法明理，希望物业公司能够倾听业主心声，采纳业主合理建议，全面提升物业服务水平。

　　在初步化解矛盾后，调解员趁热打铁，组织双方当事人到调解室开展进一步调解。在调解员主持调解下，最终物业管理公司表示将提升管理服务水平，对存在的问题进行集中整改，平时多与业主多沟通，倾听业主的想法，根据业主的建议不断完善自己的服务，同时同意放弃违约金。刘某则一次性缴纳所欠的物业管理费，并当即履行完毕，双方矛盾得以顺利化解，真正地实现案结事了。

　　在这起案件中，调解员“法”“理”双管齐下，从根本上化解双方的矛盾，将矛盾化解于案前，让纠纷止于案结，推动纠纷源头预防、实质化解，推进诉源治理走深走实，为其他业主与物业公司的纠纷化解提供了参考意见，达到化解一宗、解决一批的效果。

　　法官说法:近年来小区物业管理纠纷引发的案件逐年上升，物业管理活动中民事主体多，关系错综复杂。而业主与物业公司的《物业服务合同》是一种持续性、服务性合同，其提供的服务具有公共属性，对当事人有法律约束力。物业服务费是物业服务运行的基础，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或者不予缴纳物业费。而对于物业公司，其应按照合同的约定提供物业服务，并听取业主的意见，注重加强管理，提升服务质量，改善小区环境，提升业主的居住体验感。业主如对物业服务不满意，可以依法成立业主委员会，与物业公司沟通解决物业服务中存在的问题，也可以直接提起诉讼，以维护自己的合法权益。   （孙榕  钟钰铿）