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新修订的《潮州市既有住宅增设电梯管理办法》降低加装门槛,但住户“协调难”是最大一道坎
发布日期 : 2021-10-14 10:01:23 文章来源 : 潮州日报

新修订的《潮州市既有住宅增设电梯管理办法》降低加装门槛,但住户“协调难”是最大一道坎 

居民“上楼难”仍待破解 


粤潮花园里,有的住宅楼已成功加装电梯。


  上下楼梯,是城市居民出门的“第一步”,也是回家的“最后一步”,看似小事,却是紧连群众福祉的“民生大事”。记者走访了解到,随着老龄化程度不断加剧,越来越多的老人面临上下楼难问题,我市既有住宅改造加装电梯的呼声渐高,但在实际操作中,很多住宅小区加装电梯不甚顺利,取得住户同意、分摊费用、利益补偿等问题仍是难啃的“硬骨头”。新修订的《潮州市既有住宅增设电梯管理办法》于今年9月1日施行,进一步降低加装电梯门槛,但住户“协调难”仍是加装电梯的拦路虎。

  现状

  旧楼加装电梯困难重重 全市7年仅加装电梯221台

  在人口老龄化趋势下,既有住宅加装电梯应势而生,作为一项复杂的系统工程,加装电梯是好事,也是难事。自2014年我市《潮州市既有住宅增设电梯管理办法》以来,全市既有住宅增设电梯共221 台,推进过程困难重重。

  据了解,很多住宅小区虽然具备加装电梯的客观条件,低层住户也无须分摊费用,但囿于噪音、采光、安全等考虑,低层住户依然成为主要的反对群体。围绕加装电梯,利益主体各怀想法,高低层住户意见难以协调,亟待进一步梳理和研究其中的矛盾和困难,权衡各方利益,优化“推进机制”“实施流程”“扶持政策”。

  “本来老旧小区的房屋光线就不是很充足,低层尤其一楼更昏暗。如果再加装电梯,影响采光和通风怎么办?”市民刘女士表示,加装电梯是好事,但并不代表每个人都要举手赞同,他们有说“不”的权利。还有不少业主担心,电梯运行产生噪音,会影响家里病患或老人休息。高层住户却认为,“加装电梯,提升的是整个小区的生活品质,不光我们受益。低层住户可以不出电梯费用,为什么就不能理解我们的难处呢?”

  实施

  加装电梯门槛降低 “双半数”业主同意即可

  近年来,我市相继出台既有住宅增设电梯工作的管理办法及实施意见,2019年5月及2020年9月先后公布施行《潮州市既有住宅增设电梯管理办法(试行)》(潮府规〔2019〕4号)《关于进一步推进我市既有住宅增设电梯工作的实施意见》(潮府规〔2020〕15号),相关政策文件对我市增设电梯工作的增设条件、规划许可、建设管理、维护管理、法律责任等方面作出规定,一批既有住宅增设电梯得以有效推进。为适应行政体制改革需求及《中华人民共和国民法典》业主共同决定事项的改变,切实保障和促进民生工作,我市对上述两份文件予以修订整合,前段时间,出台《潮州市既有住宅增设电梯管理办法》,并于9月1日起施行。可见,政府对此项惠民工作的重视,但也不难看出,推进过程阻力不小。

  “9月1日起《潮州市既有住宅增设电梯管理办法》施行后,进一步降低加装电梯门槛。”市住建局相关工作人员介绍,对原先“应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意”的条件,调整为“应当经本单元或者本幢房屋专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总业主人数三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。修改后意味着“双三分之二”基础上再加“双四分之三”,也就是“双过半”同意即可。比如,某单元由7层14户住户(业主)组成,假定每一住户面积相同,则需10户及以上住户进行表决,如参与表决的为最少的10户,则其中8户及以上同意即符合要求。

  该名相关工作人员还介绍,如业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的,由所在地的居(村)委会协助组织业主向属地县(区)自然资源行政管理部门申请裁定,属地县(区)自然资源行政管理部门应当进行现场勘察并在接受申请的 10 个工作日内出具意见。“原先异议双方容易就通风、采光或者通行等问题争论不休,如今有了相关行政管理部门提前介入进行裁定,可以进一步化解纠纷。如有关部门裁定加装电梯申请符合相关规定的就可予以批准,对违反通风、采光或者通行相关强制性规定的,申请人应当修改建筑设计方案或与受影响业主协商达成解决协议。”

  据了解,2019年以来,全市共审批既有住宅加装电梯152台,其中,今年1至8月全市共审批48台。2014至目前为止全市共增设221台。“接下来,我们将让越来越多的成果起到示范引领作用,带动更多既有住宅加梯,让更多居民享受到加梯带来的便利。”市住建局的相关工作人员告诉记者,除了有关部门积极推进,街镇、居委也应当按文件要求认真履职,同时加大宣传力度,积极搭建社区协商平台,引导业主以协商等方式凝聚共识、化解异见,寻找公共利益与个人利益的“最大公约数”,持续释放公共政策的良性效能,确保既有住宅增设电梯工作有序开展。

  失败

  楼上意愿强楼下不乐意 “协调难”成最大一道坎

  “如果只靠业主自发组织推动,加装电梯几乎是不可能完成的任务。”粤潮花园的业主小洋(化名)一提到加装电梯面临的困难感叹连连。据他介绍,同栋楼大多业主在2017年已有加装电梯的打算,但3年多过去了,一点进展都没有。“业主意见不统一,特别是低楼层业主,认为影响了采光和房屋结构,几乎都反对。”小洋说。

  据介绍,粤潮花园建于1997年,是有24年楼龄的8层楼高的老住宅区。“2019年,我市公布施行《潮州市既有住宅增设电梯管理办法(试行)》,我们这栋楼的住户大多有意愿加装电梯。”小洋说,他们小区具备良好的电梯加装条件,楼与楼之间的距离足够宽,加装电梯,对采光的影响不大。但是,1楼住户认为,加装电梯的最大受益者是高层住户,提出高层住户要给予低层住户较高的补偿金额。

  “高层住户在加装电梯的出资中,占比较大的份额,如果再加上低层住户提出的高额补偿,实在难以承担。”小洋告诉记者,加装电梯低层住户不但不出资,还可以免费使用,这也是一件好事。“就因为补偿金额的问题,所以加装电梯一拖再拖。”小洋说,他们楼的牵头人也多次与1楼住户调解,但是对方的态度过于强硬,目前还没有退步的意思,这让电梯加装工作举步维艰。

  “目前出台的政策文件里,有些条款还不够明晰,希望能加以完善,例如,如何避免部分业主提出无理的要求和反对意见,损害大部分业主想加装电梯的合理需求。”小洋认为,“低层赔偿”的金额标准,时常会成为加装电梯的争议点,希望相关部门就如何给底层住户补偿适时出台“指导意见”,有了“指导意见”,这项工作一定会变得比现在容易一些。同时也希望物业、街道、居委多方不畏繁琐,帮忙沟通、协商,进一步促成电梯的加装。

  成功

  吃得苦耐得烦多跑腿 “磨合”3个月成功加装

  “去年7月,住宅楼的电梯就装好了!”奎元AB区居民姚先生和记者谈起此事时,十分欣喜,“有了电梯,居民们的生活更便利了,大家的幸福感也大大提升。现在楼里的老人家都愿意多出门走走了。”

  姚先生所住的住宅楼是1996年建成的,共9层,除去1层不是商住房,每层2户,共16户。很多居民在这住了二十多年,年轻时爬楼是锻炼身体,而随着年龄增长,如今爬楼成了不少人每天的折磨,颇为不便。

  前年4月,姚先生就和另外两位业主代表作为加装电梯的牵头人,开始和整栋楼的业主协商加装电梯事宜,但一开始并不顺利,低层住户都不同意加装。“低楼层住户家,我们不知道去了多少回,都是逐户上门了解他们的想法,一项一项消除他们的担忧顾虑。”牵头人姚先生说,对担心要出钱的低层住户,他们就明确二楼(最低层)不用出钱;担心采光和噪音,我们就把实施方案拿出来给他们看。来来回回“磨合”了近3个月,大家的顾虑也就慢慢消除了,最终同意加装电梯。

  低层业主积极性不高的问题解决了。不过,对于中高楼层的业主来说,自己该掏多少钱装电梯,又是一个问题。“比例怎么算?”“家庭情况不太好的,能否少出一些?”茶余饭后,“装电梯的钱怎么出”成了业主们常聊的话题。

  姚先生告诉记者,多次讨论后,业主们最终商议出一套比例系数:2层不出资,3层出资2%,以4层出资3%为基础,往上一层,每户增加2%。整个工程费用为50多万元,出资最多的9楼住户,费用为7万多元。除了确定自筹资金安装电梯外,业主后续将按照出资比例的价格缴纳电梯管理费,实现电梯维护保养、电费、检测费等收支平衡。

  “加装电梯这种事,繁琐且很耗时间、精力,如果没有愿意付出的热心,很难坚持到审批下来。”谈起成功加装电梯经验时,姚先生表示,要获取所有业主支持,必须对症下药,充分沟通协商,促进邻里互相理解,这些都是关键,同时,吃得苦耐得烦多跑腿的牵头人也不可或缺。

  

奎元AB住宅区一住宅楼加装了电梯,老年人上下楼十分方便。


  ■ 评论

  既有住宅加装电梯 还需多管齐下

  既有住宅加装电梯是一个民生工程,也是一个民心工程。随着社会老龄化程度不断加深,既有住宅加装电梯已经成为急迫的现实需要,如何让既有住宅居民及早享受这一社会福利,需要多管齐下。

  我市在既有住宅加装电梯上,这些年一直在努力。相关部门先后出台了管理办法和实施意见,政府扶持的利好清晰可见。尽管政策不断完善,市民热情高涨,但实际操作起来并不易,我市既有住宅加装电梯的进程并不顺畅。

  记者在走访中了解到,业主间意见无法达成一致是很多旧楼迟迟没有加装电梯的主要原因。增设电梯涉及通风、采光、日照、通行、费用分摊等问题,不同的人群各有各的心思、各有各的算盘。加装电梯对低楼层住户没有直接的出行受益,在一定程度上还可能导致低层业主利益受损,他们不愿意出钱甚至反对。如何平衡好不同楼层的业主利益,达成统一方案,往往要大费周折。

  其实,加装电梯可以靠协商解决,但首先要解决的是协商由谁来牵头的问题。无论是业委会成员,还是积极服务左邻右舍的业主,他们都可以是“牵头人”。有了矛盾,牵头人应形成合力,主动介入,找到工程推进的难点堵点,并坚持问题导向,用创新思维寻求解决之道。再有,邻里之间应当本着友睦邻里、团结互助和互让互谅的精神,对加装电梯工作提供必要配合,多一些将心比心,少一点斤斤计较。

  既有住宅加装电梯,不能仅靠业主自发的“协商”,政府相关部门和社区也需要发挥引导作用。加装电梯本是政府推动的民生实事,社区也有责任积极推动落实。政府相关部门可以用一些成功案例进行宣传,帮助业主了解电梯知识、相关政策,让业主感受到变化、体验到实惠。社区要积极搭建协商平台,通过耐心细致的思想工作,尽最大努力把居民的意见“统一”起来,从而规避利益冲突、达成一致共识。

  破解既有住宅加装电梯难题,考验着多方面的管理智慧,检验着社会共治水平,需要借鉴其他城市的成功做法,积极推进,从而让既有住宅加装电梯“多点开花”,居民生活品质不断提升。

  

  ■ 他山之石

  加装电梯享财政补贴 业主只需支付乘梯费

  既有住宅加装电梯已经不再是个别人的需求,而是全社会都关注的问题。记者整理资料发现,一些省市的成功做法值得我们借鉴学习。

  在杭州,既有住宅加装电梯,每台补助20万元。另外,符合条件的加装电梯业主可以申请住房公积金和住房补贴。

  在安徽合肥,采取事后补助的方式予以补贴,为每台电梯给予20万元补贴,市、区财政各承担50%。在费用分摊方面采取的是以系数比例分摊的方式。如合肥市庐阳区红星路96号大院一栋7层楼房的电梯加装,所有楼层以三楼作为标准,三楼以上按系数递增,三楼以下按系数递减,一楼不用出钱。

  在福建,加装电梯,业主可只付乘梯费。福建省质监局积极支持推动相关电梯制造企业,参照公交汽车运营模式,直接与加装电梯业主或业委会签订电梯管理及使用合同,业主不必支付大笔的电梯购置费、物业管理费以及日常维保费用,仅在每次乘梯时向制造企业支付一定的乘梯费。制造企业通过收取此费用来收回成本和保障日常电梯管理及维保费用,并承担安全管理和维保的主体责任。

  □ 文/图  本报记者  李欢欢 郑媛


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