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融资周转压力山大 房企股权转让潮再度袭来
发布日期 : 2018-06-23 09:44:55 文章来源 : 中国经济网

  6月13日,江西港中旅银泰置业有限公司在天津产权交易中心转让50.5%股权,底价48235.00万元; 5月28日,中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权,底价6.71亿元;5月2日,海航投资以29亿元转让海航投资集团上海投资管理有限公司股权及债权,交易总对价约为人民币29亿元……

  《华夏时报》记者整理发现,在过去的一个月,有12家房地产企业在北京、上海、天津等地的股权交易所挂牌,披露或预披露转让项目股权或债权,其中不乏央企。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示,今年房地产企业资金面上不乐观,一方面由于拿地造成高负债,今年进入了偿债高峰期;另一方面,因为限购、限贷、限签种种制约,企业资金回笼速度减慢,低于预期。一些融资渠道不够多元的企业面临比较大的资金压力,就只能通过卖项目、卖股权等方式筹集资金。

  资管新规再冲击

  早在2018年初,资金链这柄笼罩在房企头上的达摩克利斯之剑就已经有些按捺不住。1月末,因无人竞拍,北京一周流拍了丰台区白盆窑村的两个地块和卢沟桥地块三宗土地,金额累计高达155.63亿。2018年至今,北京总共已经出现了6宗住宅用地流拍,而2017年全年的流拍数量仅为2块。

  自2017年国内收紧对房地产企业融资贷款后,房企拿地就逐渐趋于谨慎,到2018年初,一些溢价率太低的地块已经被主动放弃。

  郭毅指出,出于对市场的看好,房地产企业去年拿地非常激进,导致全国各个城市地王频出。这些拍地造成的负债只有在今年变成销售额和现金流,才能让企业正常运转。在严厉的信贷政策下房企融资渠道很窄,无论是发行债券还是其他方式,对企业的资质都有非常高的要求,同时资金成本也比较高。

  对于房地产融资市场而言,更大的冲击也已经到来。4月27日,100万亿的资管新规终于正式落地,从信托、券商资管、保险、私募等融资渠道上加以规范,消除多层嵌套和通道业务,禁止非自有资金拿地,规避监管套利。国泰君安研报指出,资管新规对行业资金来源影响总共8229亿元,占地产投资比重为7%,占开发商融资10%,其中渠道方面对信托和券商影响最大。

  央企也扛不住了

  这其中,一些相对而言融资较为容易的央企也受到冲击。2018年5-6月,包括中商资产管理集团有限公司、中国电建地产集团有限公司等近十家央企,都在转让部分项目或子公司的股权或债权。

  即使是在行业内排名靠前的大央企也有压力。根据中国指数研究院发布的2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜,保利地产、中海地产、华润置地和招商蛇口年销售都超过了千亿,构成央企地产的第一梯队。2017年底,招商蛇口出让了江苏省镇江南山创意产业园发展有限公司60%的股权及债权,并将其在北京和上海的核心资产招商局大厦倒卖给了与太盟投资集团按1∶4的出资比例设立的地产基金。华润置地3月也出让了温州鸿益置业有限公司51%的股权。

  2017年以来,国资委以工业企业、非工业企业和科研设计企业为标准分别制定了三类央企的负债红线,工业企业为70%、非工业企业为75%、科研设计企业为65%。2017年,招商蛇口负债率升至59.69%,已经逼近60%。

  在同策咨询研究部总监张宏伟看来,比民营开发企业融资环境更为宽松、额度更大的央企转让股权主要有两种原因,一个是政府主导推动的央企之间的重组,涉及到不同企业的地产业务的整合;另外一部分央企自身或旗下有些业务做得不好,主动退出。

  郭毅表示,往年看来,央企凭借其企业背景,能够相对容易地以比较低的成本从银行获得信贷支持。但是今年来看,因为宏观大环境对资金层面收紧,一些非头部的央企在开发贷的获取上也遇到了很多的难题。因此通过一些其他的方式,如卖地、卖项目,来缓解资金压力的诉求。

  日前,国务院国有资产监督管理委员会副秘书长彭华岗指出,国资委将进一步实施分类管控,加强工作督导,加大降杠杆、减负债工作的考核力度,确保今年降杠杆任务的落实。

  违约隐忧袭来

  除了在境内寻求资金外,境外发债也成了房地产企业今年以来主要的融资方式。

  根据同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资情况,2018年4月,发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一,当月此类融资方式融资环比大幅上涨,融资总额占比61.13%,位居第一,其中境外发行354.13亿元,占比75.33%。而中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年前5个月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,293.72亿美元,同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。5月单月发行金额达到了32.9亿美元。

  中原地产首席分析师张大伟认为,1-5月份,房地产企业销售业绩逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

  不过从整体看,融资难度明显加大。虽然2015、2016年两年销售火爆,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健,房企资金链目前依然宽裕,但随着调控的持续,房企的压力将越来越大。

  张大伟指出,从各地楼市调控看,预计房企的资金还会继续受到的压力。对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。龙头房企压力不大,但市场的中小房企在2018年将面临全面困境。

  日前据媒体报道,云南省房地产开发经营有限公司持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。而中信信托也于5月初披露天津最大的国企、天津国资委控股的天房集团1800亿负债可能发生债务违约。尽管所涉及的资管计划已如期兑付,但这一事件也引起舆论对房企流动性风险的警惕。(华夏时报 刘诗萌)

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